Annual Report 2020

202 載通國際控股有限公司 2020 年年報 財務報表附註 （除另有註明外，均以港幣呈列） 13 投資物業、發展中投資物業、租賃土地權益及其他物業、機器及設備 （續） (c) 物業的公平價值計量 （續） (ii) 有關第三層級公平價值披露的資料 估值技巧 不可觀察的數據 範圍 位於香港的投資物業 －商用物業 市場比較法 商舖 質素折讓╱溢價 -50% 至 40% （ 2019 年： -60% 至 -25%) 位於香港的投資物業 －工廠物業 市場比較法 及剩餘估價法 重建項目 質素折讓╱溢價 2019 年： -50% 至 -10% 位於香港的發展中 投資物業 市場比較法 及剩餘估價法 重建項目 質素折讓╱溢價 -40% 至 0% （ 2019 年： -45% 至 25%) 截至 2020 年及 2019 年 12 月 31 日止兩個年度，集團採用市場比較法為旗下在香港的所有商用物業進行估 值。採用市場比較法釐定的商用物業公平價值，乃參考可比較物業於近期的每平方呎售價，並就集團商用物 業的質素相對近期售價而予以溢價或折讓調整。較優質物業的較高溢價，將使計量的公平價值提高。 截至 2019 年 12 月 31 日止年度，位於香港的工廠物業計入未來重建價值後，以市場比較法及剩餘估價法釐定 其公平價值。市場比較法釐定總發展價值的公平價值，當中參考鄰近項目近期的成交數據，並就集團工廠物 業相對近期成交的特質而予以溢價或折讓調整。剩餘估價法則根據貼現現金流對收入法作出修改，並參考集 團工廠物業在扣除竣工成本後的發展潛力。估值所依據的是一系列假設，該等假設估計出持作發展或重建之 工廠物業的預期當前市值。這些假設包括政府可能就發展實施的法定和非法定限制。集團收集了當地同類發 展的可比較交易，用作總發展價值評估。較優質重建項目的較高溢價，將使總發展價值提高。 位於香港的發展中投資物業的公平價值，以市場比較法及剩餘估價法釐定，即參考附近項目的近期交易數 據、可比較物業近期的每平方呎售價，並就集團發展中投資物業相對於近期交易的質素而予以溢價或折讓調 整。較優質重建項目的溢價較高，將使總發展價值提高。