Annual Report 2023

237 2023 年年報 載通國際控股有限公司 財務報表附註 （除另有註明外，均以港幣呈列） 14 投資物業及發展中投資物業 （續） (b) 物業的公平價值計量 （續） 本集團投資物業採用收入資本化方法估值，按各自物業合適之資本化率將現行租約之淨收入及潛在重訂租 金收入予以資本化計算。所採用之資本化率參考可比較物業投資交易之回報及測量師對現行投資者預期租 金增長及風險的看法而得出。 集團的發展中投資物業的公平價值以餘值估價法釐定，其估值假設物業在估值日已按當時的發展計劃落成 及以收入資本化方法計算及參考可比較之銷售交易估算物業落成後的公平價值，並扣除日後發展之建築成 本及適當的利潤與風險因素。 用於計算公平價值的主要不可觀察數據如下： 不可觀察的數據 範圍 位於香港的投資物業－商用物業及工廠物業 資本化率 3.50% to 4.75% （ 2022 年： 3.80% to 4.75%) 位於香港的發展中投資物業 資本化率 3.50% （ 2022 年： 3.50%) 本集團投資物業及發展中投資物業之公平價值與資本化率呈負相關，其價值參考由投資者對投資收益率之 預期，租金增長，被評估物業的總體風險來決定。較低（較高）之資本化率即意味物業價值將較高（較低）。 投資物業及發展中投資物業之公平價值調整於綜合損益表「投資物業及發展中投資物業之公平價值變動」 項目內確認。