Annual Report 2020

綜合 財務報表附註 截至二零二零年十二月三十一日止年度 104 聯邦制藥國際控股有限公司 二零二零年年報 19. 投資物業及持作發展之物業 （續） c) 投資物業之公平值計量 誠如附註 10 所載，本集團於二零一九年十一月六日出售投資物業。投資物業按於二零一九年十一月六 日的公平值計量，而公平值虧損乃由本公司董事參考瑞豐環球評估諮詢有限公司（「瑞豐」）所作估值約 人民幣 97,614,000 元後釐定。瑞豐為香港測量師學會會員、獨立合資格專業估值師，與本集團並無關連 並擁有合適資格。投資物業的賬面值指持作發展投資用途的土地。 於釐定投資物業的公平值時，本集團管理層釐定適當的估值方法及公平值計量的輸入參數。本集團委 聘瑞豐並與其密切合作，以進行估值並設定適當的估值方法及模型的輸入參數。本集團管理層定期向 本公司董事會報告有關發現結果，藉以解釋投資物業公平值波動的原因。 由於相關市場近期並無可作比較類似規模地塊出售交易，因此，成都土地之估值乃採用餘值法釐定（即 成都土地預期總發展價值之貼現現金流量，並從中扣除達致餘值將產生的估計發展成本等）。 貼現現金流量涉及使用多項不可觀察的輸入參數（如已竣工單位的預計售價、建造期、財務成本、建造 成本及發展商的利潤率），使本集團面臨公平值計量風險。 於出售日期之前，管理層已檢討平均建造成本及投資物業平均售價，並於參考當前市況且考慮平均建 造成本增加及平均售價減少後調整模型輸入參數，導致投資物業公平值減少人民幣 97,614,000 元。